法律看點(diǎn)
1.面對房東違約，房客可否要求繼續(xù)履行合同？
2.房客獲違約金外還能索賠什么？
3.應(yīng)該如何應(yīng)對房東的違約行為？
關(guān)鍵詞·
出售或裝修房子 不是解約理由
俞里江法官解釋，房東欲提前解除租賃合同要有充足理由，類似于賣房子或者裝修房子這樣的理由，都是不成立的。因?yàn)榘凑蘸贤ㄒ?guī)定，買賣不破租賃。即房屋在出租的狀態(tài)下可以出售，買房人必須繼續(xù)履行原來的租賃合同，直至期滿。
買賣雙方可以協(xié)商賣房后的房租歸屬以及其他問題，但不能因此趕走房客。而裝修房屋就更站不住腳。
北京市京劍律師事務(wù)所金翔律師稱，租賃合同只有雙方協(xié)商或者按照法律規(guī)定解除，否則房主就必須履行。如果房主毀約，房客可以拒絕搬家。除違約金外不能索賠中介費(fèi)，如果房客同意搬出，那么除了索賠違約金外，還能索賠什么?
俞法官解釋，雖說房東違約是為了獲得更大利益，但這不是一定的，也沒有證據(jù)可以證明，所以不能把房東獲取的利益全部還給房客。因此，法院只能判決房東支付違約金，而不會支持房客的其他賠償請求，比如再找其他房屋而支付的中介費(fèi)等。
但是有一種情況例外，如果房東為攆走房客采取一些強(qiáng)制措施，比如斷水?dāng)嚯姷�，是違法行為，要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。比如因此損壞了屋里的電器設(shè)備等，如果該物品是房客的，房東要賠償，如果物品是房東自己的，則自己承擔(dān)損失。
關(guān)鍵詞·
房東
房東毀約責(zé)任 到法院會“加重”俞里江法官解釋，類似糾紛訴至法院，法院一般會進(jìn)行調(diào)解，若房主一定要解除合同，法院一般不會判決繼續(xù)履行租賃合同，但會“加重”房東的違約責(zé)任。
因?yàn)榉课葑赓U合同和一般的財(cái)產(chǎn)給付合同不一樣，不僅有財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更有雙方的信任關(guān)系在里面，畢竟房主交付的是一套房屋。當(dāng)雙方信任關(guān)系喪失后，是無法繼續(xù)履行租房合同的。比如房主可能斷水?dāng)嚯�，換鑰匙；房客可能毀壞東西，不按時交房租等等。因此法院為避免一系列后續(xù)糾紛出現(xiàn)，一般不會判決強(qiáng)制履行合同。
但法院會判決房主支付違約金，違約金數(shù)額以雙方合同中約定的為準(zhǔn)(大多數(shù)的合同中都約定為一個月房租)。此外還會判決給房客一個月或者更長期限的騰房期，這樣無形中“加大”了房東的違約成本。
房東違約失信 也有道德風(fēng)險(xiǎn)
金律師稱，房東有違約行為會失信于房屋中介公司或者租戶，這樣以后該房再重新出租也會有問題。此外，房東重新出租，也會面臨房租下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
專家支招
漲租先走協(xié)商之道
面對房租不斷上漲的市場行情，房東如果想漲租金，也可以先與房客協(xié)商。因?yàn)榉靠腿绻匦抡曳孔樱瑯用媾R房租上漲的情況，所以與其重新找房子，還不如適當(dāng)給房東增加一點(diǎn)房租，雙方協(xié)商解決并不是沒有可能，這樣都會省事。
為防止違約行為的發(fā)生，雙方可以把違約金約定得高一些，俞法官解釋，一般違約金數(shù)額為全年租金總額的30%左右比較合適。比如每月租金為3000元，全年租金為3.6萬元，那么違約金就可以約定為1萬元，相當(dāng)于3個月的房租。
目前，在租房合同中比較流行的做法是把違約金約定為一個月租金，這是比較低的，在房租快速漲價(jià)的情況下，確實(shí)不利于對房客的保護(hù)。俞法官同時提醒，按照合同法的規(guī)定，違約金是不能高于合同標(biāo)的額30%的。如果約定過高，而違約一方當(dāng)事人又在法庭上提出抗議，那么法院會根據(jù)具體情況酌情減少違約金數(shù)額。
本文來自：廣州大眾搬家